Nieuwbouw blijft minder betaalbaar in Q2 2026

Slechts 1,88% kan huis, 3,44% appartement betalen

De Nieuwbouwbarometer van buurtontwikkelaar Matexi en dataplatform Realo noteert in het tweede kwartaal van 2026 een lichte prijsstijging. Nieuwbouwappartementen werden op jaarbasis 1,36% duurder; het kwartaal-op-kwartaalcijfer bedraagt +0,73%. Vlaanderen trekt de stijging (+1,89% j/j), Brussel blijft nipt positief (+0,24% j/j), terwijl Wallonië voor het eerst een minieme daling laat zien (-0,22% j/j; -0,16% k/k). De gemiddelde prijzen in 2026Q2: nationaal €323.842 voor appartementen, €340.450 in Vlaanderen, €282.774 in Wallonië en €403.050 in Brussel.

Nieuwbouwprijzen blijven de langetermijntrend volgen

Nieuwbouwhuizen stegen 2,57% op jaarbasis en 0,88% ten opzichte van het vorige kwartaal. Vlaanderen noteert +2,88% j/j, Wallonië +1,11% j/j. Een apart model voor Brussel ontbreekt wegens beperkte datavolumes. De gemiddelde prijs voor een nieuwbouwhuis bedraagt in 2026Q2 nationaal €403.360, in Vlaanderen €442.289 en in Wallonië €350.920.

Gecorrigeerd voor de inflatie (4,08% in mei 2026) dalen de prijzen licht in reële termen. Sinds begin 2022 bewegen de nieuwbouwprijzen ruwweg in lijn met de algemene inflatie: appartementen +15,6% en huizen +17,8% tegenover +17,3% voor de consumptieprijsindex.

Betaalbaarheid onder druk

De groep Belgische gezinnen die een nieuwbouwwoning kan financieren, krimpt verder. Voor nieuwbouwhuizen daalt het aandeel naar 1,88% (was 1,99% een jaar eerder); voor nieuwbouwappartementen naar 3,44% (was 3,81%). De berekening veronderstelt een vaste hypotheek over 20 jaar, maximaal 33% van het maandinkomen aan woonlasten, een eigen inbreng van 20% en houdt rekening met btw en registratierechten. De inkomensbasis komt uit recente statistieken en werd geïndexeerd tot en met 2026.

Koopkracht en rente

Stijgende hypotheekrentes wogen in Q2 zwaar op de vraag. De oorlog in Iran en de tijdelijke sluiting van de Straat van Hormuz joegen de energieprijzen aan, met hogere inflatie en langetermijnrentes tot gevolg. Dat verminderde de ontleningscapaciteit van huishoudens en temperde de vraag naar nieuwbouw.

Aanbod onder kostendruk

Aan de aanbodzijde blijven de bouwkosten stevig toenemen: in Q1 2026 lag de jaarlijkse stijging op 4,0% ten opzichte van Q1 2025. Sinds begin 2022 stegen de bouwkosten al met 21,0% en sinds 2020 met 40,0%. Indicatoren van de Nationale Bank wijzen sinds april 2026 opnieuw op opwaartse prijsverwachtingen. Dat knelt de marges van ontwikkelaars en kan het toekomstige aanbod afremmen.

Reacties Matexi en Realo

Roel Helgers, market economist bij Matexi: “Hogere hypotheekrentes en stijgende bouwkosten zetten de markt stevig onder druk. De prijs waartegen nieuwbouw kan worden gerealiseerd, ligt voor een groeiend aantal gezinnen boven hun financiële draagkracht. Dat is verontrustend in een periode met een historisch grote behoefte aan extra woonaanbod, vooral voor jonge gezinnen.”

Fabrice Luyckx, data-analist bij Realo: “Dat de hogere bouwkosten zich amper vertalen in prijsstijgingen in Q2 — beperkt in Brussel en zelfs onbestaand in Wallonië — wijst op toenemende spanningen. In Vlaanderen volgt de prijsevolutie de langetermijntrend, maar ook daar neemt de druk toe.”

Verschillen per provincie

Appartementen: de sterkste jaarstijging wordt gemeten in Waals-Brabant (+5,2%), terwijl Hainaut (-1,6%), Luik (-1,4%) en Luxemburg (-0,1%) dalen. Brussel noteert +0,6% op jaarbasis. In Vlaanderen lopen de stijgingen uiteen van +0,5% tot +2,7%.

Huizen: de hoogste niveaus liggen in Vlaams-Brabant en Antwerpen, met jaarstijgingen tot ongeveer +2,8% en +2,6%. Luik (-1,9%) en Luxemburg (-0,1%) kennen een lichte terugval.

Goedkoopste en duurste gemeenten

Goedkoopste nieuwbouwappartementen nationaal: Paliseul (€195.339), gevolgd door Bernissart (€197.603), Fontaine‑l’Evêque (€197.910), Frameries (€204.475) en Dour (€212.156). De duurste liggen in Knokke‑Heist (€659.666), Sint‑Pieters‑Woluwe (€588.149), Kraainem (€533.835), Elsene (€526.894) en Watermaal‑Bosvoorde (€504.506).

Goedkoopste nieuwbouwhuizen nationaal: Quiévrain (€238.059), Boussu (€242.096), Colfontaine (€244.978), Farciennes (€256.923) en Charleroi (€257.296). De duurste bevinden zich in Kraainem (€784.207), Knokke‑Heist (€782.054), Sint‑Martens‑Latem (€720.226), Wezembeek‑Oppem (€697.959) en Lasne (€659.223).

Over de Nieuwbouwbarometer

De barometer bundelt open overheidsdata, andere online bronnen en online vastgoedaanbiedingen tot een representatief staal van de Belgische nieuwbouwmarkt. Een academisch gevalideerde methode volgt de werkelijke prijsevoluties, gecorrigeerd voor veranderende pandkenmerken door de tijd.

De referentiewoning voor huizen is een halfopen bebouwing van 160 m² met drie slaapkamers, één badkamer en tuin. Voor appartementen gaat het om 95 m² met twee slaapkamers en één badkamer. Alle prijzen zijn exclusief btw.

Bron: nieuwbouwbarometer.be